В Польше около 3 млн кв. м свободных офисов. Хозяева сдают их необычным арендаторам. Гибкость включена.
Два года назад сдача офисных помещений в субаренду была проблемой для владельцев зданий. Сегодня они становятся все более привлекательными
Рынок офисной недвижимости Польши на конец 2021 года составляет 14,6 млн кв. м, в том числе строящиеся — 1,2 млн кв. м — говорится на платформе REDD. Сейчас в Варшаве более 7,1 миллиона квадратных метров офисных площадей. офисы. Подъемы — 406,8 тыс. кв м В Кракове готовые офисы предлагают 1,5 млн кв.м. площадей, строящихся – почти 208,8 тыс. кв м Во Вроцлаве это более 1,2 миллиона и более 137,3 тысячи человек. кв м
В Польше почти 3 миллиона квадратных метров свободного пространства. — это готовые и формирующиеся поверхности. — В январе мы отметили небольшие изменения. Свободная площадь в строящихся домах уменьшилась почти на 30 тыс. кв.м. м, до 783 тыс. кв м — отмечает Петр Смагала, управляющий директор REDD. — Уровень вакантных площадей в существующих офисных зданиях практически не изменился — в январе он составлял 2,1 млн кв.м.
Кто арендует
Из анализов REDD показывает что средний срок аренды офиса составляет до 100 кв.м. меньше 193 дней, офисы от 100 до 200 кв.м. ожидание менее 220 дней, от 200 до 500 кв.м. — почти 245 дней. Офисы от 501 до 1 тыс. кв м арендатора они находят в среднем почти через 267 дней, самые крупные — через 278.
Петр Смагала подчеркивает, что многим застройщикам приходится иметь дело с высоким уровнем вакантности зданий. — Например, в Варшаве почти половина площадей в строящихся домах пустует, — говорит он. Однако директор не сомневается, что офисы, даже в эпоху удаленной работы, нужны и будут.
— Опыт пандемии показывает, что арендаторы еще больше ценят современное пространство. Он должен быть более гибким. Офисы подвергаются широко понимаемому коворкингу. Арендаторам нужно больше места для совместной работы, офисы для спокойной работы. По его словам, подход собственников к договорам с арендаторами также должен быть более гибким.
По словам Петра Смагала, разработчикам придется интенсивно работать над стратегиями. — Возможны все сценарии, — оценивает он.
При предоставлении данных REDD учитывает весь фонд офисов — готовых (не только А-класса) и строящихся. Лукаш Календкевич, глава офисного сектора CBRE, отмечает, что уровень вакантных площадей, то есть готовых, но не арендованных площадей в офисных зданиях, построенных после 1989 г. в девяти крупнейших городах (общая площадь которых составляет 12,2 млн кв. м), составляет 1,6 млн кв. кв.м., т.е. 13 процентов Эксперт также подчеркивает, что анализы необходимо проводить отдельно по каждому городу.
— Например, в Варшаве в секторе новостроек офисных зданий у нас будет двухлетний разрыв предложения, что при ожидаемом стабильном спросе должно привести к уменьшению вакансий как в самых новых, так и в немного более старых зданиях, также и на периферии, — предсказывает Лукаш Календкевич.
Речь идет об устойчивом рынке, когда вакантность находится на уровне 6-8 процентов. — Мы оцениваем 13 процентов. это больше, но это еще не кризисный уровень, — говорит эксперт CBRE. — Тем более, что ожидается высокий спрос в результате органического роста компаний и по-прежнему сильной позиции Польши на мировом рынке перемещения бизнеса, — объясняет он.
К нам постоянно переезжают компании из более дорогих мест. — Государственные учреждения, которые часто заключают контракты на несколько и даже несколько тысяч метров, также заинтересованы в современных офисах, особенно в столице, но не только, — говорит Лукаш Календкевич. — Рынок коворкинг-операторов и гибких офисов тоже продолжает расти, — отмечает он. Такие площади предлагают не только специализированные организации, но и «традиционные» собственники офисных зданий.
Собственный коворкинг, то есть гибкие модули с готовыми решениями на пространстве, из которого ушел арендатор, также может быть решением, по мнению Ежи Венглара, эксперта Biuro na Miarę. Ежи Венгларз отмечает, что иногда в освободившиеся офисы заходят нетипичные арендаторы. — Школы, курсы, фотостудии, студии йоги, медицинские и косметические кабинеты, — говорит он. — Мы недавно договорились о площади для… церкви.
Эксперт Бюро по мерам не теряет оптимизма. — Уровень вакантности низкий, в Варшаве он составляет в среднем 11 процентов. В самых желанных местах еще меньше, — подчеркивает Ежи Венгларз. — Новостройки привлекают льготами, отделкой под офис. Большинство новых объектов заполняются. Некоторые из этих результатов, правда, только на бумаге — он резервирует, ссылаясь на «спящие вакансии».
— Многие компании решили использовать гибридную модель работы или перевести часть людей на удаленную работу, — объясняет он. — Площади законтрактованы, но это не значит, что они действительно заполнены. Некоторые крупные компании не приняли решения или официально не говорят, до какой степени они будут ограничивать работу в офисе. Узнаем, когда они подпишут новый договор аренды или начнут искать арендаторов для субаренды. В наших прогнозах с начала пандемии мы говорили о сокращении спроса на квадратные метры в среднем примерно на 30%.
По словам Ежи Венглара, субаренда, которая всего два года назад была проблемой для владельцев, агентств и компаний, теперь становится все более привлекательной.
— Давайте сдадим в субаренду меблированные, немедленно доступные площади на более короткое время, конкурируя с более крупными модулями коворкинга, говорит он.
Это не город-призрак
Хьюберт Абт, генеральный директор New Work и workcloud24, считает, что у владельцев офисов сегодня большие проблемы с вакансиями. «И станет еще хуже, прежде чем они почувствуют перемены к лучшему», — говорит он.
Офисы начинают восприниматься уже не как место, а как услуга. Директор Abt прогнозирует, что примерно через два года большинство владельцев офисных зданий убедятся в этой тенденции. — Они поймут, что если хотят убедить арендаторов, то должны изменить свое отношение и приспособиться к изменениям на рынке, — подчеркивает он. Он отмечает, что вакантность офисов на некоторых рынках уже достигает 20 процентов. Даже целые этажи не используются. — Это довольно проблема. Аренда помещений в офисном здании, входящем в состав «города-призрака» или полупустом здании, не привлекательна для арендаторов, — подчеркивает директор. По его мнению, проблема пустого, неиспользуемого пространства заключается в отсутствии гибкости. — Это не значит, что это должен быть сразу гибкий или обслуживаемый офис, — резервирует он. «Можно внедрить оцифровку пространства, программное обеспечение для управления пространством и систему резервирования», — говорит он.
Эвелина Калужна, управляющий директор Business Link, отмечает, что пандемия вынудила многие компании оптимизировать расходы. — Гибридная работа не всегда требует традиционной штаб-квартиры. Он объясняет, что многие компании решают переехать в обслуживаемые офисы, которые обеспечивают большую гибкость. — Спрос на гибкие офисы растет, и, возможно, адаптация вакансий под такие помещения — это решение, которое повысит динамику аренды. Второй вариант — дождаться возвращения сотрудников в свои офисы. Многие исследования показывают, что, когда пандемия находится под контролем, большинство стремится вернуться к стационарной или, по крайней мере, гибридной модели.
