Большинство «легких» участки давно распроданы, — говорит Игорь Лукасик, президент IŁ Capital.
Разработчик получит сюжет. Что он найдет? Вернее: чего не найдет?
Найдет много проблемных или очень дорогих сюжетов. На самом деле он не найдет т.н. сборные. Большинство «легких» сюжетов давно распроданы.
Есть и такие, которые по разным причинам имеют нерегулируемый статус собственности. Чаще всего это недвижимое имущество, не имеющее поземельной и ипотечной регистрации или право собственности на которое не урегулировано в соответствующем наследственном производстве.
Короче говоря: раскрытый юридический статус не соответствует тому, что мы имеем на самом деле. Такой статус требует административного и судебного разбирательства. И это то, чего разработчики боятся больше всего.
Иногда, когда мы в компании с юристом, у нас напротив с десяток собственников, у большинства из которых тоже есть юрист. И у каждого в этом свое «дело».
Есть также участки, которые когда-то были непригодны для инвестиций, в основном из-за их первоначального назначения. Однако с течением времени и новыми застройками в районе появляются и прокладывают путь, ранее бесполезная земля становится привлекательной.
Можно ли вообще быстро купить грунт? Есть поводы?
Купить землю быстро нельзя, т.к. «выпрямление» тем, связанных с участками, продолжается в в лучшем варианте месяцы, в более сложном варианте — годы В среднем приходится готовиться к полутора годам обработки, а иногда и к пяти годам.
С чего начать? Почти в 99% случаев, если у нас есть недвижимость в неурегулированном статусе собственности, мы заключаем предварительный договор купли-продажи. Это нотариальный акт, посредством которого продавец обязуется передать право собственности инвестору после установления правового статуса земли. Мы заключаем окончательный договор купли-продажи, когда все вопросы улажены.
Есть ли возможности? Возможность – это сюжет, в котором нужно увидеть потенциал, невидимый на первый взгляд или даже невозможный изначально для реализации и монетизации.
В «сложных» основаниях нет быстрых снимков.
Сколько сегодня стоит земля?
За последние два года цены на участки под застройку выросли на несколько десятков процентов. Согласно, например, отчетам, регулярно публикуемым Otodom.pl, в ноябре 2019 года, то есть непосредственно перед пандемией, она составляла в среднем 489 злотых за кв. во Вроцлаве, 858 злотых за кв.м. в Варшаве и 525 злотых за кв. в Гданьске. Два года спустя, в ноябре 2021 года, средние цены уже составляют 656 злотых за кв.м. во Вроцлаве, 1101 в Варшаве и 779 злотых в Гданьске.
Цена сделки выше, чем цена предложения?
В отрасли, в которой я работаю, нет сравнения 1:1 запрашиваемой цены с ценой сделки. Это связано с тем, что процесс между покупкой и продажей земли конечному инвестору после юридического урегулирования требует больших затрат. Сам процесс может занять годы, а его стоимость зависит от сложности дела.
Разработчики борются за землю? Сколько компаний борется за один лот?
Они определенно выигрывают, потому что количество предложений уменьшается. Количество желающих на один участок зависит от плана его застройки. Исходя из последних проектов, в которых я участвовал, пропорции таковы, что для участков до 5000 кв.м. ПУМ-у (полезная площадь помещения — ред.) можно говорить в среднем о 15 желающих, а с участками выше это число уменьшается, но конкуренция все равно большая, ведь игроков около пяти.
Инвесторы не воротят нос от сложных участков? Есть ли желающие, например, на застроенные земли, участки с запутанным юридическим статусом?
Они не стреляют, потому что, если они хотят приобрести землю, подходящую для инвестиций, они должны реагировать на реальность. И это сложнее, чем несколько лет назад. Поэтому управление такой компанией, как IŁ Capital, имеет смысл. Мы принимаем в собственность земельные участки со статусом неурегулированной собственности и конечный инвестор получает часть земли. При нынешних административных процессах это может занять много лет.
Это во многих случаях единственный способ получить земельный участок. Вопрос, который должен задать себе инвестор: способен ли он осуществить такой процесс самостоятельно — юридически и административно сложен — будет В этом ему помогут в том числе и специализированные компании.
По опыту знаю, что разработчики предпочитают полагаться на надежного партнера.
Как разработчики финансируют покупку участков?
Сколько разработчиков, столько и форм финансирования. Большая часть финансирует покупки с помощью кредитов, большая часть финансирует инвестиции за счет текущей торговли недвижимостью. Некоторые из них выпускают облигации для данного проекта. Краудфандинговые сборы — достаточно интересное решение — их можно проводить как целиком, т.е. на приобретение земельного участка и строительство, так и частично. Это современное решение, безопасное для потребителя, которое обеспечивает ему около 15%. норма окупаемости инвестиций – а это обычно намного больше того, что предлагает рынок для вложения капитала.
Расширяются города. Жилые комплексы строятся на окраинах автомобилей, пристрастившихся к автомобилям.
Можно ли остановить эту тенденцию?
Сам разлив городов полностью остановить невозможно, особенно после пандемии, когда большинство людей ищут место для жизни за городом. Однако процесс можно замедлить и придать ему рамки, подойдя к нему двумя способами. Для пригородных коммун важно, прежде всего, массовое принятие местных планов с одновременным отказом от решений по условиям застройки. Это возможность адаптировать транспортные системы и инфраструктуру к устойчивым и продуманным планам развития.
Муниципалитеты могут улучшить общий уровень городской среды, постепенно внедряя элементы т.н. умный город. Постоянные изменения в энергоэффективности и инфраструктуре, внедрение современных решений экологического строительства и транспорта, наконец, борьба со смогом дают шанс замедлить этот процесс. В случае крупных городов, где перелив наиболее заметен, путь состоит в том, чтобы демонтировать монокультурные офисные бассейны в пользу смешивания их с жилой функцией. Это касается как самого центра, так и потенциала постиндустриальных территорий. Если эта тенденция замедлится, местные органы власти должны не отставать. Реализация плана развития зачастую связана с огромным объемом дополнительных вложений, в т.ч. с коммуникационной инфраструктурой.
