Рынок недвижимости остывает, но это не пузырь, — говорит Роберт Хойнацки, основатель сайта tableofert.pl.
Это конец времени сбора урожая для рынка недвижимости? Процентные ставки растут, цены на жилье астрономические, доходность от аренды падает.
сдача в аренду уже не приносит дохода. PRS, то есть институциональная аренда, значительно повышает ставки, потому что все квартиры сдаются. Спрос не ослабевает, поэтому более высокие арендные ставки диктуют и частные арендодатели. Рынок ощутил одышку, вызванную блокировкой.
Рынок частной аренды, который вытесняет PRS, может говорить о некотором ухудшении. Наш анализ показывает, однако, что частные инвесторы покупали много квартир не в расчете на экстраординарную прибыль, а для защиты своего капитала. У нас были очень низкие процентные ставки, высокая инфляция и нулевые проценты по банковским депозитам. Даже самая низкая норма доходности по аренде была выше, чем по депозитам. И это все еще так. Кроме того, у нас есть потенциал для увеличения стоимости недвижимости. Если у кого-то были наличные деньги, покупка квартиры была рациональным вложением.
Сегодня сложнее.
У нас пока высокая инфляция, до сих пор окупается покупка квартиры посуточно за наличные. Инвестиции по кредиту должны быть тщательно рассчитаны, необходимо проанализировать, достаточно ли арендной платы для погашения взноса. Но большой рост цен на самом деле уже не так очевиден. Рынок остывает. Мы отмечаем снижение темпов продаж квартир и замедление роста цен.
Каковы ваши планы на этот год?
Конечно однозначный. Но будет ли это 3 процента или 6, мы не знаем. Многое зависит от экономической политики, в т.ч. Польская сделка. Программа снизила покупательную способность лиц с более высокими доходами. Выиграют от новых правил не люди, которые могут себе позволить покупать квартиры у застройщиков, и уж тем более не в центральных районах. Так что количество желающих бежать в недвижимость для защиты капитала будет уменьшаться.
У нас инфляция, растут затраты на рабочую силу, энергию, транспорт и материальное производство. Строительство очень чувствительно к этому. Большую часть затрат в этой отрасли составляют материалы, рабочая сила и оборудование. Расходы также растут из-за Польского Ордена и взносов на медицинское страхование. И это должно отражаться на ценах на жилье.
Но это не пузырь?
Это был пузырь в 2007 году, когда у нас было даже увеличение на несколько десятков процентов в год. За последний год цены выросли от 10 до 20 процентов, в зависимости от города. Рост опережал инфляцию. Сейчас у нас замедление, поэтому я бы не стал говорить о пузыре. Пузыри лопаются мгновенно.
В современном мире трудно делать прогнозы. Многое непредсказуемо. Бояться надо не известного, а неизвестного. Пандемия это наглядно показала.
Однако пока предсказуемые факторы не гарантируют рыночного краха, хотя крах, конечно, может произойти.
Арендной платы за съемную квартиру не всегда хватает для погашения рассрочки. Рынок сбыта будет наводнен квартирами, купленными в инвестиционных целях, потому что инвесторы не смогут погасить свой долг?
Инвестиционных покупок в кредит было очень мало. Мы берем в основном на квартиры для себя. Банки тщательно проверяют кредитоспособность. Люди не влезают в долги «под пробку».Поэтому я не боюсь наводнения квартир, купленных в кредит.В предложении могут быть и квартиры, выданные заемщиками в швейцарских франках.Договоры с ними уже включены, например, PKO В.Р. сумма кредита превысила их стоимость, они могут начать возвращаться на рынок. Но это не проблема, ведь людям, которые продают эти квартиры, придется покупать еще одну.
Инвесторы с наличными оставят деньги в банках, если они предложат лучшие депозиты?
Купить недвижимость все же выгоднее, хотя это в некотором роде и запирает деньги. Но в ситуации, когда перспектива роста цен не столь внушительна и очевидна, а разница между нормой доходности аренды и банковским депозитом или каким-либо фондом, т.е. теоретически безопасным инструментом, будет меньше, стимул для таких покупок станет меньше.
Вернемся к PRS. Буду ли я чистить помещение из-за носа для Ковальски?
Он уже почистился. Фонды PRS покупают недвижимость у застройщиков. Если застройщик продаст фонду, например, 300 квартир, которые он должен был поставить на рынок, предложение будет ограничено этими 300 квартирами. Таким образом, рост цен частично обусловлен PRS. Это закон спроса и предложения. Если какая-то часть предложения, в данном случае обычно небольшие квартиры, исчезает, цены растут.
Но в природе ничего не пропадает. Когда эти блоки будут построены, что занимает два или три года в зависимости от размера здания, они вернутся на рынок. Конечно — не на рынке сбыта. Но для молодежи они будут конкуренцией за покупку, а также альтернативой частной аренде за счет профессиональной подготовки, стабильности контракта и безопасности. Частный собственник может вдруг передумать, фонд — нет.
Для людей, которые не хотят связываться с кредитом, это альтернатива. Пока масштаб работы ССБ небольшой, но масштаб инвестиций в подготовку — большой. Это может оказать существенное влияние на рынок.
Раздаются голоса, что многие квартиры, купленные инвесторами, даже не достроены. Они стоят пустые, только для защиты капитала. В Мининфраструктуры говорят о необходимости новых правил. Нужны ли они?
Сбор данных о том, закончена квартира или нет, невозможен. Такой бизнес был бы совершенно нерациональным. Квартира генерирует расходы, вы должны платить арендную плату сообществу. Это не участок земли, который валяется. Недостроенные помещения не работают. И инвесторы действуют рационально. Возможно, часть помещений какое-то время пустует, но только потому, что они покупаются с расчетом на быструю перепродажу.
Разработчики жалуются, что не успевают за поставками, что у них нет сюжетов. Будет ли коллапс предложения?
Я работаю на рынке недвижимости 20 лет. Разработчики всегда говорят о проблемах с поставками. Я с осторожностью отношусь к таким заявлениям. Данные ГСУ по разрешениям на строительство не показывают, что это драматично, хотя известно, что застройщики хотели бы строить больше и быстрее. В этом году должно быть сдано больше квартир, чем в прошлом году, хотя, конечно, в каждом городе по-разному.
Лодзь привлекает особое внимание. Говорили, что рынок недвижимости — это Варшава и четыре других крупных города. И сегодня внимание инвесторов также начинает сосредотачиваться на Лодзи. Этот рынок представляет интерес для серьезных игроков за пределами города.
Сегодня уже не так, как в 2006-2007 годах, когда разработчикам не на что опереться. Есть проблема с участками, процесс получения разрешений на строительство долгий, но девелоперы как-то справляются. У них подготовлены инвестиции. В этом году предложение жилья будет несколько выше, чем в предыдущие годы, но сколько-нибудь впечатляющего прироста не будет.
Повлияет ли кредит с государственной гарантией собственного вклада на рынок жилья? Будут ли девелоперы готовить жилые комплексы, подходящие для программы?
Программа охватит небольшую часть квартир, поскольку предусмотренные в ней пределы цены сделки невысоки. Для рынка девелопмента в крупных городах программа не будет иметь большого значения.
Вероятно, можно было ожидать различных странных комбинаций, которые мы практиковали с «Семьей самостоятельно». в лимитах, но еще надо было купить клетку, гараж.
Города расползаются, жилые массивы строятся все дальше и дальше от центров. Польский экономический институт подсчитал, что годовой ущерб от пространственного хаоса составляет более 80 миллиардов долларов в год. Коммунам приходится вкладываться в инфраструктуру (дороги, водопровод, канализация), а на транспортное обслуживание таких хаотичных зданий расходуются огромные средства. Как с этим бороться?
Это нормально, когда города расширяются. Глядя на Варшаву, можно увидеть, что, с одной стороны, идет уплотнение, появляются проекты ревитализации, жилые комплексы заходят на территорию бывших промышленных предприятий, например, рабочие гостиницы превращаются в квартиры. У нас есть много инвестиций в до сих пор неиспользуемые площади.
Но города должны расти за пределами центра города, где можно ожидать большего спроса, потому что в центре просто дорого. В повятах, окружающих Варшаву (а так в каждом крупном городе), демографический прирост гораздо больше, несмотря на то, что там проживает меньше людей, чем в самой столице. Тенденция еще больше ускорится.
Пандемия вызвала культурные изменения. Гибридная работа означает, что нам не нужно быть в офисе каждый день. Многие профессии могут работать таким образом. У меня много конференций и тренингов онлайн. Технологии открывают большие возможности. Люди открыли для себя преимущества жизни за городом. Купить квартиру в пригороде вдвое дешевле, чем купить квартиру в центре. Вы можете иметь больше метров, более чистый воздух, кусочек сада. В большей квартире можно найти небольшой кабинет для работы. Какая-то часть бизнеса будет вестись так даже после пандемии, потому что это экономически выгодно. Это повлечет за собой развитие пригородных территорий, к которым необходимо будет подвести инфраструктуру.
Общество стареет, квартиры в центрах городов покупают или снимают в основном молодые люди или люди, приехавшие из других воеводств или из-за рубежа. Сначала есть спрос на центр, но потом, по мере развития профессионала и создания семьи, следует эвакуация в пригород.
Tabelaofert.pl фокусируется на технологиях. При презентации квартир он даже показывает солнечный свет в комнатах. Это настоящая революция.
Наш рынок недвижимости не в авангарде прогресса. Представление квартир плохое. И все же покупка квартиры – это расходы на большую часть жизни, если не на всю. Жизнь слишком коротка, чтобы выбирать неправильно.
Новая версия портала Tabelaofert, которую мы запустили в декабре, использует технологию, над которой мы работали три года. Клиент получает полную информацию о недвижимости, которую мы представляем в 3D. Мы показываем, среди прочего инсоляция. Машина проверяет, в какое время солнечные лучи попадают в помещение, в какое время выходят из него. Если вы не любите жару, стоит выбрать номер со спальней, который не нагревается днем. Но найдется тот, кого это не смутит.
Займемся кухней. Утро должно быть солнечным, чтобы за завтраком было весело. Но потом кипит, жарко, так что нам больше не нужно это солнце.
Мы также измеряем, как освещены квартиры, т.е. дневное освещение.
Некоторые заказчики и застройщики считают, что отражается в ценах, что квартиры с окнами на север слабее.
Не обязательно. Польский стандарт гласит, что площадь окон должна быть больше одной восьмой площади пола. Такие северные комнаты не будут нагреваться, но будут светлыми благодаря большим окнам. Это преимущество, например, офисов. Вам не нужно жечь свет.
Мы также показываем позицию квартиры на рынке по сравнению с другими объектами недвижимости в этом районе. Квартиры-студии сравниваем со студиями, двухкомнатные с двухкомнатными и т. д. Что значит, например, большая гостиная? Для студии это наверное 20 кв м, но не для четырех комнат.
Мы также измеряем эффективность, т.е. отношение т.н. площадь коммуникаций с полезной площадью квартир. Односторонняя четырехкомнатная квартира должна иметь очень длинный коридор, чтобы обеспечить доступ в каждую комнату. Двухсторонняя четырехкомнатная квартира состоит из двух комнат на каждой стороне. Коридор тогда намного меньше. Мы платим застройщику за квадратные метры, независимо от того, гостиная это, кухня, санузел или коридор.
Наша информация поможет вам сделать лучший выбор. Нет плохих квартир, есть плохо подобранные. Ведь у всех разные требования.
Роберт Хойнаки , основатель RedNet Property Group и таблицы tableofert.pl. На рынке недвижимости с 2000 года. Автор концепции анализа предпочтений покупателей квартир с использованием данных интернет-порталов.
По образованию инженер-строитель, учился в Кельцком технологическом университете. Он также закончил аспирантуру в области капиталовложений в Университете WSB в Познани. Он работал в отделе инвестиционного консультирования Брокерского дома BGŻ, где отвечал за анализ строительных и девелоперских компаний, котирующихся на Варшавской фондовой бирже. Автор отчетов и анализов. Он читал лекции, в том числе в Лондоне, Мадриде, Барселоне, Гонконге, Токио.
