Средние арендные ставки на помещения до 40 кв.м. увеличился на 4 процента в течение года. Арендная плата за квартиры площадью более 90 метров выросла на целых 22%.
Пандемия подстегнула спрос на недвижимость большего размера
Принято считать, что при инвестировании в аренду квартир лучше всего выбирать двухкомнатную квартиру или квартиру-студию. Между тем, хотя двухкомнатные квартиры по-прежнему пользуются наибольшим спросом, растет интерес к квартирам с тремя комнатами и больше, – говорит Каролина Климашевска, аналитик Otodom.pl. — Такие помещения составляют примерно треть предложения, а среди тех, что по фильтру «количество комнат», их ищет почти половина пользователей Otodom.Также ожидаемая арендная плата за большие квартиры растет быстрее, а предложения квартир исчезают из веб-сайт намного быстрее, чем два года назад.
По словам Каролины Климашевской, это может быть явным сигналом того, что есть потребность в большем жилом пространстве, поэтому видимый во время пандемии, отражается на рынке аренды. — Возможно, что некоторые заказчики готовы пожертвовать центральным расположением в пользу дополнительной комнаты и дополнительных нескольких метров, — оценивает он.
Это дороже
Анализ Otodom показывает, что средняя арендная плата за квартиры составляет до 40 кв.м. (в расчете на всю Польшу) увеличилось в ноябре 2021 г. по сравнению с ноябрем 2020 г. на 4%, до более чем 1,9 тыс. человек. злотых в месяц. Ставки на помещения площадью 40–60 кв. выросло на 10% и превысило 2,5 тыс. PLN, для квартир от 60 до 70 кв.м. — на 8%, до менее 3,1 тыс. злотый. Средняя арендная ставка для помещений площадью 70–90 кв. увеличилось на 13 процентов, почти до 4 тысяч. злотый. — Ожидаемая арендная плата за квартиры площадью более 90 кв. м увеличилась больше всего, на целых 22 процента. — указывает Ярослав Кравчик, эксперт Otodom. Средняя арендная плата за помещения такого размера составляет более 6000 злотых. злотый.
По словам Ярослава Кравчика, трехкомнатные и большие помещения составляют треть предложения квартир в аренду. — Среди 19 тыс. помещения в аренду целых 13 тысяч. это студии или двухкомнатные квартиры, — указывает он. — В октябре 2021 года на долю студий и двухкомнатных квартир в сумме приходилось 70 процентов. предложения квартир в аренду (21 и 49 процентов соответственно), трехкомнатных квартир — 23 процента и четырехкомнатных квартир — 6 процентов. Годом ранее на студии и двухкомнатные квартиры приходилось 72 процента. предложения, трехкомнатные квартиры 22%, четырехкомнатные квартиры 5%.
Эксперты Otodom отмечают, что в среднем доля квартир, имеющих не менее трех комнат, медленно увеличивается.
Портал также проверил медианную продолжительность жизни объявлений в зависимости от количества комнат в четвертом квартале последующих лет.Предложения квартир-студий в четвертом квартале 2019 года исчезали в среднем через 24 дня, в 2020 году — через 31, а в 2021 году — после 27. Для двух комнат это 28 дней (4 кв. 2019 г.), 32 (2020 г.) и 28 (2021 г.), для трех комнат — 37, 41 и 32, для четырех — 58, 58 и 46, а для пяти — 81, 66 и 68.
— Наименьшее медианное количество дней активности объявления было в студиях и двухкомнатных квартирах. Но по сравнению с четвертым кварталом 2020 года медиана их «жизни» уменьшилась на четыре дня, в то время как, например, объявления о аренде трехкомнатных квартир уменьшились на девять дней, а в случае с пятикомнатными квартирами существенное снижение видно по сравнению с четвертым кварталом 2019 года. — на целых 13 дней, — отмечает Ярослав Кравчик.— Можно сказать, что предложения квартир как минимум с тремя комнатами начинают исчезать быстрее.
Патрик Пасиорек из агентства North Nieruchomości, варшавское отделение Śródmieście, признает, что большая популярность больших четырех- и пятикомнатных квартир, особенно с садами или большими балконами, связана с эффект от перехода на удаленную работу. Брокер отмечает, однако, что выбор квартир с привлекательными планировками и садами ограничен.
— Такие помещения в девелоперских комплексах продаются в числе первых, — отмечает он. — Квартиры со связями и более высоким уровнем отделки сдаются достаточно быстро. Проценты высокие, и они могут увеличиться после повышения процентной ставки, — прогнозирует он.
Клиенты, которые хотели бы купить квартиру в кредит, страдают от снижения кредитоспособности. Поэтому они будут сдавать помещения в аренду. В Варшаве, по словам Патрика Пасиорека, чтобы снять 70-метровую квартиру, нужно около 4-5 тысяч рублей. злотый.
Большой риск
Лукаш Броварчик из Tri-City BIG Агентство недвижимости считает, что спрос на большие квартиры высок, но покупки таких свойств с целью сдачи в аренду, это небольшой процент. — Сдаются в аренду в более отдаленных районах помещения, которые стали играть инвестиционную функцию только до тех пор, пока собственники не переедут в другое помещение, — поясняет брокер. Он отмечает, что инвесторы часто превращают большие квартиры в две меньшие единицы.
Эксперт BIG Property отмечает, что инвестиции в большие квартиры для семей часто более рискованны. — Закон о защите прав нанимателей защищает не собственников квартир, а нанимателей, — говорит он.
Он добавляет, что помещения, сдаваемые семьям с детьми, быстрее изнашиваются и требуют больше вложений. Нередко можно услышать о проблемах с оплатой. — Многие инвесторы подходят к таким арендаторам с осторожностью, — говорит Лукаш Броварчик. — Вы также должны помнить, что большая квартира означает более высокую цену покупки. И арендные ставки не растут прямо пропорционально увеличению площади квартиры, — подчеркивает он.
Лукаш Броварчик советует рассматривать более удаленные от центра районы при инвестировании в большие квартиры. — Там намного дешевле, благодаря чему рентабельность вложений часто превышает доходность помещений в центре, — поясняет он. — Помимо цены необходимо учитывать наличие коммуникаций и местной торгово-сервисной инфраструктуры.
Конрад Климек, директор краковского филиала агентства Północ Nieruchomości, также считает, что инвестиции в большие квартиры для сдачи в аренду семьям с детьми – это рискованный шаг. — Надо учитывать, что столицу мы заморозим на более длительный срок, чем в случае с малогабаритными квартирами ближе к центру. По его словам, при нынешних ценах на недвижимость доходность такой инвестиции не будет слишком высокой.
Директор Климек подчеркивает, что пандемия наложила свой отпечаток на рынок аренды. — Все больше молодых семей отказываются от аренды и решают купить дом или участок земли, — отмечает она.
— Жильцам тяжелее, собственникам приходится снижать ставки, чтобы квартира не пустовала . Чем ближе к центру, тем проще найти арендатора. Однако цена на квартиру в центре города высока, поэтому инвестиции могут оказаться невыгодными. Есть много больших квартир, которые, несмотря на привлекательную цену, пустуют, что говорит о том, что рынок аренды больших квартир еще не полностью проснулся, — оценивает Конрад Климек.
